Alors que les placements financiers ne rapportent presque plus rien, les Français continuent de plébisciter l’immobilier, la pierre étant plus que jamais considérée comme la valeur refuge, le placement rentable. Par ailleurs, si investir dans l’immobilier neuf est gage de rentabilité, il offre aussi la valorisation du bien dans la durée.
Pourquoi investir dans le neuf ?
Augmenter ses revenus
L’investissement immobilier dans le neuf est une solution idéale pour percevoir des rentrées d’argent régulières grâce aux loyers perçus. Dans cette optique, les petites surfaces en centre-ville constituent des placements parfaits.
Abordables à l’achat, leurs loyers et les économies d’impôts réalisées peuvent notamment financer en grande partie, le crédit de l’acquéreur.
Diminuer ses impôts
En optant pour l’investissement immobilier locatif en loi Pinel, l’acquéreur peut bénéficier de réductions d’impôt allant de 12 à 21 %. Le logement doit notamment être loué vide pendant 6, 9 ou 12 ans et doit constituer la résidence principale de l’occupant.
Le loyer et les ressources du locataire sont également plafonnés.
Préparer sa retraite
L’investissement locatif permet à l’acquéreur de préparer son avenir tout en bénéficiant de dispositifs fiscaux avantageux. Une fois le crédit remboursé, l’acquéreur peut bénéficier d’un complément de revenus substantiels réguliers et pérennes. De quoi pallier la baisse de revenus associée à la retraite.
En cas de revente, le montant de la transaction et sa potentielle plus-value peuvent également lui permettre de se constituer un capital pour réaliser ses projets.
Protéger sa famille
L’immobilier étant un placement sûr, l’investissement locatif offre un moyen efficace de mettre son foyer à l’abri du besoin grâce à la transmission d’un patrimoine de qualité. Une donation aux descendants est également envisageable si l’acquéreur souhaite les accompagner plus tôt.
À noter que grâce au financement du bien, l’acquéreur bénéficie d’une assurance décès et invalidité. En cas de décès ou d’accident, la garantie continue de rembourser le prêt. Une fois celui-ci acquitté, la famille de l’acquéreur devient ainsi propriétaire du bien.
Les solutions pour investir dans l’immobilier neuf
Découvrez les dispositifs pour investir dans l’immobilier neuf :
- Loi Pinel
- Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
- Prêt locatif social (PLS)
- La nue-propriété (ou démembrement)
Loi Pinel
La loi Pinel permet aux particuliers, qui achètent un logement neuf pour le louer, de bénéficier d’une déduction fiscale de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement, pour une durée de location minimum de 6, 9 ou 12 ans. Il permet ainsi de réaliser jusqu’à 63 000 € d’économies d’impôts.
La loi Pinel porte sur un logement neuf répondant aux critères de performance énergétique de la règlementation thermique RT2012 dans le respect de certaines conditions : zone géographique du bien, ressources du locataire, loyer plafonné. Le bien doit par ailleurs être loué comme résidence principale, au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
Les nouveautés sur la loi Pinel
Depuis 2021, la loi Pinel est recentrée sur les appartements (bâtiment d’habitation collectif), l’investissement locatif Pinel est donc supprimé pour les maisons. A partir de 2023, la réduction d’impôts sera progressivement rabotée pour passer de 21 à 17,5% en 2023 et 14% en 2024.
Mais rassurez-vous, le gouvernement prévoit un Super Pinel aux avantages inchangés pour les logements respectant la réglementation RE2020 et des standards de qualité d’usage. Des logements que P2i ne manquera pas de vous proposer !
Où investir en Pinel ?
La loi Pinel n’est possible que dans les zones tendues, là où l’offre de logements est insuffisante :
- Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
- Zone A :
- Agglomérations d’Île-de-France (hors A bis)
- Agglomération de Lyon,
- Agglomération de Montpellier,
- Agglomération de Lille
- Agglomération de Marseille,
- Agglomérations de Côte d’Azur et Genevois français
- Zone B1 :
- Villes de plus de 250 000 habitants,
- Villes de la grande couronne francilienne,
- Villes de certaines communes considérées comme onéreuse telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo,
- Villes des départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi Pinel Outre-Mer)
Les zones B2 et C ont été exclues du dispositif le 15 mars 2019.
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
Nos logements neufs disponibles
LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
Le LMNP est un statut fiscal qui, pour simplifier, applique certains critères comptables des entreprises aux particuliers, qui doivent louer leur bien meublé. Ainsi, les revenus générés par les loyers sont considérés comme des BIC, (bénéfices industriels et commerciaux), auxquels peut s’appliquer le principe de l’amortissement.
Quels sont les avantages du LMNP ?
- Le statut de LMNP permet de générer des revenus pas ou peu fiscalisés en appliquant le principe de l’amortissement du bien et en déduisant les charges. Et ce pendant toute la durée de détention du bien. Ce qui veut dire que vous augmentez vos revenus mais pas vos impôts !
- Vous pouvez investir partout en France. Le LMNP ne dépend pas d’un zonage spécifique.
- Le locataire n’est pas assujetti à des plafonds de loyers, facilitant la sélection des dossiers.
- Le LMNP n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
LE LMNP, comment ça marche ?
- Vous achetez un logement dans une ville où vous ne rencontrerez aucune difficulté à le louer. P2i peut vous proposer une sélection d’adresses
- Vous le meublez et l’équipez pour qu’il soit prêt à vivre.
- Vous le louez à la semaine en location touristique ou à l’année en résidence principale, selon vos choix.
- Vous choisissez le régime fiscal le plus intéressant pour vous
L’État propose deux régimes pour déclarer le LMNP- Le régime forfaitaire : Il permet de déduire 50% des loyers perçus de vos impôts. Plus simple, il est cependant moins attractif fiscalement
- Le régime réel : Ce régime prend en compte les frais et charges réels ainsi que l’amortissement de votre bien. Il permet de diminuer considérablement la part imposable de vos loyers, voire de l’effacer dans certains cas. Cette option étant plus complexe, elle nécessite l’intervention d’un expert-comptable.
PLS : Le prêt locatif social
Le PLS est un prêt pour réaliser un investissement locatif dans le neuf. Ses remboursements s’étalent sur 15 ans et il permet aux investisseurs :
- de profiter d’un taux avantageux, indexé sur le livret A,
- d’acheter moins cher grâce à une TVA à 5,5%,
- de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 25 ans (et jusqu’à 30 ans si le logement neuf répond à certains critères environnementaux).
Il pourra financer au moins la moitié du plan de financement de l’investissement, voire sa totalité.
Les conditions du Prêt Locatif Social
Pour bénéficier de ce prêt immobilier, votre investissement locatif devra respecter quelques conditions :
- signer avec l’État une convention faisant office de contrat précisant les obligations du propriétaire ;
- s’engager sur une durée de location de 15 à 30 ans ;
- publier la convention au bureau des hypothèques pour que les locataires puissent disposer des APL, qui sont directement versées au propriétaire ;
- respecter des plafonds de ressources pour les locataires ;
- respecter des plafonds de loyers selon des barèmes de prix maximum au m².
Si l’investisseur ne souhaite pas assurer lui-même la gestion du logement financé par le PLS, il devra le confier en gestion auprès d’une entité agréé par le Ministère du Logement.
La nue-propriété (ou démembrement)
La propriété d’un bien peut se démembrer en plusieurs parties : l’usage, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien pour ses propres besoins et donc le droit d’habiter un logement, et les fruits, c’est-à-dire la possibilité de louer et de percevoir des loyers. Lorsqu’on réunit l’usage et les fruits, cela donne l’usufruit.
La dernière partie représente ce qu’il reste lorsqu’on enlève l’usufruit : c’est ce que l’on nomme la nue-propriété.
Acheter la nue-propriété d’un logement, dont l’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel pour une durée comprise entre 15 et 20 ans, permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d’achat de l’ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
Le bailleur est responsable de la gestion locative, de l’entretien courant, des gros travaux, des taxes foncières et des charges de copropriété.
Les avantages de la nue-propriété
- Un investissement serein dans un logement neuf, sans contrainte d’entretien et de gestion locative pendant la période d’usufruit.
- L’obtention immédiate, et sans imposition fiscale, de la totalité des loyers cumulés des prochaines années, par le biais de la réduction de prix.
- L’absence d’ISF sur l’acquisition de la nue-propriété pendant la durée d’usufruit par le bailleur, lors d’une acquisition avec financement bancaire à 100 %.
- La déduction des revenus fonciers, des intérêts financiers du prêt engagé dans l’achat.
- Au terme de la période de démembrement, récupération de la pleine propriété du bien, sans avoir un euro de plus à débourser.
- La liberté de vendre la nue-propriété à tout moment sans perdre les avantages économiques et fiscaux acquis.
- La possibilité de transmettre le bien à moindre coût, les droits de transmission étant calculés uniquement sur la nue-propriété.